Charges récupérables non mentionnées dans le bail

Par un arrêt en date du 4 Juillet 2019, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient préciser que les charges récupérables sont des sommes dues, de droit, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail.

Il suffit que le bailleur justifie des charges récupérables.

Cass. civ.3, 4 Juillet 2019, n°18-10.978

Liste des pièces justificatives – location

Le décret n°2015-1437 du 5 Novembre 2015, en application depuis le 8 novembre fixe de manière limitative les pièces justificatives que le bailleur peut demander  à son locataire ou à sa caution.

Ce décret a été pris en application de la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 qui prévoit:

« la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location » sera définie par décret.

Le bailleur peut demander au locataire les pièces suivantes:

  1. une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire
  2. une seule pièce justificative de domicile
  3. un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
  4. un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Le décret précise pour chacun des ces éléments  quels documents peut être réclamés.

Concernant la pièce justificative d’identité en cours de validité:

  • Carte nationale d’identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger.
  • Permis de conduire français ou étranger.
  • Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Concernant la pièce justificative de domicile:

  • Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
  • Une Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
  • Une Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Concernant le ou les documents attestant des activités professionnelles:

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
  • Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

Concernant le ou les documents attestant des ressources:

  •  Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Les Trois derniers bulletins de salaires.
  • Le Justificatif de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Le Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • L’Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
  • L’Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
  • Le Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Le Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 précise également la liste des pièces justificatives que le bailleur pourra exiger à la caution.

Le bailleur peut demander à la caution les pièces suivantes:

  1. Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
  • Carte nationale d’identité française ou étrangère
  • Passeport français ou étranger
  • Permis de conduire français ou étranger

2. Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs suivants :

  •  Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
  • Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

3-  Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

  • Dernière quittance de loyer.
  • Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
  • Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

4- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

5 – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

  • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Trois derniers bulletins de salaires.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015

Copropriété et dématérialisation

Le formalisme des règles de  la copropriété génère des coûts importants.

Ces coûts sont liés notamment aux frais d’envoi des convocations d’assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d’assemblées générales et de mises en demeure.

La loi ALUR est venue ajouter  un article 42-1 à la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel:

« les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique »,

Le décret n°2015-1325 du 21 Octobre 2015 est venu modifier les articles 64-1 à 64-4 du décret du 17 mars 1967 .

Depuis le 24 Octobre 2015, ces dispositions sont en vigueur.

L’objectif est d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Fin de la cotitularité du bail et divorce

Dès la transcription du jugement de divorce ayant attribué le bail à l’un des époux, la cotitulatité du bail prend fin.

Une fois la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, l’époux qui n’a pas été désigné dans le jugement pour conserver le bail n’est plus tenu des impayés de loyers même si auparavant il s’ était engagé solidairement lors de la signature du bail.

(Cour de Cassation Civ. 3ème, 22 Octobre 2015, n°14-23726)

Expulsion illégale du bailleur

Même si la procédure est longue, le bailleur ne peut procéder lui-même à l’expulsion d’un locataire.
Il s’agit d’une expulsion illégale.
Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à une telle expulsion illégale est passible de 3 anis de prison et de 30 000 € d’amende.

Début de la Trêve Hivernale

La trêve hivernale s’applique à compter du 1er novembre 2015 jusqu’au 31 mars 2016.
A compter plus précisément de ce Samedi 31 Octobre 2015 au soir, les personnes menacées d’expulsion bénéficient d’un sursis jusqu’au printemps, conformément à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
Les expulsions sont interdites de 21h à 6h du matin.
En effet, la trêve hivernale interdit l’expulsion lors des cinq mois.
Les expulsions reprendront donc le vendredi 1er avril 2016.
Durant cette période, il y a également une interdiction des coupures d’électricité et de gaz en cas d’impayés, en application de l’article 32 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015.
Si juridiquement la trêve hivernale empêche les expulsions, rien n’empêche de débuter la procédure pendant cette période.