Catégorie : Droit immobilier

Droit immobilier

un logement de moins de 9m2 n’est pas forcément indécent

Un logement de moins de 9m2 n’est pas forcément indécent si le volume habitable est supérieur à 20 mètres cubes, c’est ce que précise la Cour de Cassation dans un arrêt du 23 Janvier 2020.

Parmi les obligations du bailleur figure celle de délivrer au locataire un logement décent.

Le décret du 30 Janvier 2002 décrit les critères de décence d’un logement.

Concernant la surface ou le volume, le décret prévoir deux conditions alternatives et non cumulatives à savoir:

-avoir une pièce d’au moins 9m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres

-un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes

C’est la raison pour laquelle la Cour de Cassation a décidé que le seul fait que la surface de la pièce du logement soit inférieure à 9m2 ne saurait suffire à le qualifier d’indécent.

Pour qu’il soit reconnu comme indécent il faudrait également qu’il ne respecte pas la condition de volume de 20 mètres cubes.

Maître Aude DARDAILLON, Avocat à MONTPELLIER intervient en droit immobilier et notamment en matière de bail d’habitation.

Copropriété: en l’absence de précision le sol est une partie commune

En matière de copropriété: en l’absence de précision le sol est une partie commune, c’est la solution retenue par la Cour de Cassation dans un arrêt du 6 Février 2020.

L’article 2 et 3 de la loi n°65-557 distingue les parties privatives des parties communes.

Il faut toutefois en priorité se référer au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

Dans le silence des textes ou en présence de contradictions, les critères légaux s’appliquent.

En l’absence de précisions sur le jardin, et conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi précité le jardin (sol) doit être réputée partie commune.

Compétences du juge des contentieux de la protection

Le compétences du juge des contentieux de la protection sont nombreuses.

Depuis le 1er Janvier 2020, le Tribunal d’instance et le Tribunal de Grande Instance n’existent plus. Une fusion a été opérée auprès du Tribunal Judiciaire.

Un juge des contentieux et de la protection est présent dans chaque Tribunal Judiciaire et compétent dans les domaines suivants:

  • le crédit à la consommation,
  • le surendettement des particuliers,
  • les baux d’habitation (loyers impayés, congés….)
  • la protection des majeurs (tutelle, curatelle, sauvegarde de justice…)
  • l’expulsion des personnes sans droit ni titre

Le juge des contentieux de la protection est également compétent :

  • à charge d’appel  pour les demandes supérieures à 5000 euros ou en présence d’une demande indéterminée
  • en dernier ressort (sans possibilité d’appel) pour une demande inférieure ou égale à la somme de 5 000 € .

Non restitution des clés en fin de bail par le locataire

La non restitution des clés en fin de bail par le locataire est un manquement.

En effet, seule la restitution de l’ensemble des clés au bailleur ou à son agence permet de mettre fin à l’occupation des lieux par le locataire.

Cette solution a été rappelée par la 8ème Chambre de la Cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 2 Juillet 2019 ( n° 18/03317).

Sous location AirBnB: restitution des loyers au bailleur

Sous location AirBnB: restitution des loyers au bailleur, telle est la solution adoptée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 12 Septembre 2019 n°18-20.727:

« sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

Le bailleur avait délivré aux locataires un congé pour reprise et les a ensuite assignés en validité du congé. S’étant aperçu que les locataires avaient sous-loué l’appartement sur le site d’AirBnB sans son autorisation. Il avait donc demandé le remboursement des sous loyers conformément à son droit d’accession.

Suppression de la trêve hivernale en cas de voie de fait

Suppression de la trêve hivernale en cas de voie de fait: aucune contrariété de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution aux principes d’égalité devant la loi, au droit au respect de la vie privée et au principe de sauvegarde de la dignité de la personne humaine, dont procède l’objectif à valeur constitutionnelle que constitue le droit au logement.

Cette solution vient d’être retenue par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 19 Septembre 2019, estimant ainsi qu’il n’y avait pas lieu à transmettre cette QPC.

Afin de lutter contre les squatteurs, la loi ELAN a modifié les articles L 412-1 et L 412-6 du Code des Procédures civiles d’exécution afin de lutter contre les squatteurs.

L’article L 412-1 du CPCE dispose: « 

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ».

Cass civ. 2e, 19 sept. 2019, n° 19-40.023

Cette

Modification du sort des biens lors de la procédure d’expulsion

Une modification du sort des biens lors de la procédure d’expulsion aura lieu suite au Décret n°2019-992 du 26 septembre 2019 pour les procédures d’expulsion dans lesquelles le procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux aura été établi à compter du 1er janvier 2020.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039145775&categorieLien=id#JORFSCTA000039145799

Pour rappel, l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que:

« Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient, en outre, à peine de nullité :
1° Inventaire de ces biens, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ;
2° Mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;
3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés pourront être, sur décision du juge, vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés selon le cas ;
4° Convocation de la personne expulsée d’avoir à comparaître devant le juge de l’exécution du lieu de la situation de l’immeuble à une date déterminée qui ne peut être antérieure à l’expiration du délai imparti au 3°, afin qu’il soit statué sur le sort des biens qui n’auraient pas été retirés avant le jour de l’audience. L’acte reproduit les dispositions des articles R. 121-6 à R. 121-10″.

Pour les procès verbaux délivrés à compter du 1 Janvier 2020, le délai sera de deux mois (non renouvelables) au lieu d’un mois actuellement.

Le décret prévoit également la mention du fait que si la personne ne retire pas ses biens, ceux-ci seront réputés abandonnés, mais ajoute une exception: « sauf les papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ».

Les articles R433-1 et 2 du CPCE seront modifiés en conséquence.

Il n’y aura plus d ‘audience de manière systématique devant le juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles de la personne expulsée lorsqu’elle n’aura pas fait le nécessaire pour venir les retirer après son expulsion.

La personne expulsée pourra quand même contester l’absence de valeur marchande des biens retenue par l’huissier dans l’inventaire, la saisine du juge de l’exécution devra être faite, à peine d’irrecevabilité, dans le délai d’un mois à compter de la signification du procès verbal d’expulsion.

La saisine permet alors de suspendre le délai de deux mois au terme duquel les biens déclarés sans valeur marchande sont réputés abandonnés.

Charges récupérables non mentionnées dans le bail

Par un arrêt en date du 4 Juillet 2019, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient préciser que les charges récupérables sont des sommes dues, de droit, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail.

Il suffit que le bailleur justifie des charges récupérables.

Cass. civ.3, 4 Juillet 2019, n°18-10.978

Liste des pièces justificatives – location

Le décret n°2015-1437 du 5 Novembre 2015, en application depuis le 8 novembre fixe de manière limitative les pièces justificatives que le bailleur peut demander  à son locataire ou à sa caution.

Ce décret a été pris en application de la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 qui prévoit:

« la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location » sera définie par décret.

Le bailleur peut demander au locataire les pièces suivantes:

  1. une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire
  2. une seule pièce justificative de domicile
  3. un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
  4. un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Le décret précise pour chacun des ces éléments  quels documents peut être réclamés.

Concernant la pièce justificative d’identité en cours de validité:

  • Carte nationale d’identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger.
  • Permis de conduire français ou étranger.
  • Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Concernant la pièce justificative de domicile:

  • Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
  • Une Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
  • Une Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Concernant le ou les documents attestant des activités professionnelles:

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
  • Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

Concernant le ou les documents attestant des ressources:

  •  Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Les Trois derniers bulletins de salaires.
  • Le Justificatif de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Le Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • L’Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
  • L’Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
  • Le Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Le Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 précise également la liste des pièces justificatives que le bailleur pourra exiger à la caution.

Le bailleur peut demander à la caution les pièces suivantes:

  1. Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
  • Carte nationale d’identité française ou étrangère
  • Passeport français ou étranger
  • Permis de conduire français ou étranger

2. Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs suivants :

  •  Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
  • Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

3-  Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

  • Dernière quittance de loyer.
  • Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
  • Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

4- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

5 – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

  • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Trois derniers bulletins de salaires.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015

Copropriété et dématérialisation

Le formalisme des règles de  la copropriété génère des coûts importants.

Ces coûts sont liés notamment aux frais d’envoi des convocations d’assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d’assemblées générales et de mises en demeure.

La loi ALUR est venue ajouter  un article 42-1 à la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel:

« les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique »,

Le décret n°2015-1325 du 21 Octobre 2015 est venu modifier les articles 64-1 à 64-4 du décret du 17 mars 1967 .

Depuis le 24 Octobre 2015, ces dispositions sont en vigueur.

L’objectif est d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.