TEG et frais de préfinancement

Les frais liés à la période de préfinancement doivent être compris dans le calcul du TEG.

La première chambre civile de la Cour de Cassation , dans un arrêt en date du 16 Avril 2015 (n°14-17738) décide que  les intérêts et frais liés à la période de préfinancement sont nécessairement liés à l’octroi du prêt.

Ils entrent donc dans le calcul du taux effectif global.

En l’espèce, une période de  préfinancement de vingt-quatre mois était prévue de sorte que le montant des frais était déterminable.

Cette solution est bien conforme à l’article L. 313-2 du Code de la consommation  qui dispose que tous les frais exigés pour le bénéfice d’un crédit , dès qu’ils sont déterminables, doivent être intégrés dans le calcul du taux effectif global.

Cet arrêt est également intéressant en ce qu’il précise que les actions engagées sur le fondement d’un TEG erroné bénéficient d’une prescription de cinq ans.

Le point de départ de ce délai n’est pas forcément le jour de la conclusion du contrat de prêt.

Si l’emprunteur n’était pas en mesure de déceler cette erreur lors de la souscription du prêt, le point de départ de la prescription peut être décalé à la date de révélation de celle-ci.

Il peut notamment s’agir du rapport d’un expert financier.

Par un arrêt récent, la Cour de Cassation rappelle que les intérêts et les frais dus au titre de la période de préfinancement sont liés à l’octroi du prêt et entrent dans le calcul du TEG (Civ. 1re, 14 déc. 2016, P+B, n° 15-26.30)

 

TEG et année lombarde (360 jours)

Plusieurs banques calculent les intérêts des prêts sur la base d’une année de 360 jours, au lieu d’ utiliser comme base l’année civile, de 365 jours ou de 366 jours.

Il s’ agit d’une pratique ancienne . On parle d’année « Lombarde ».

Cette pratique est aujourd’hui interdite par la loi et sanctionnée sévèrement par la jurisprudence.

Par un arrêt de principe en date du 19 juin 2013, la première chambre civile de la Cour de cassation (n° 12-16.651) a jugé que :

« le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l’intérêt légal, être calculé sur la base de l’année civile ».

Récemment, dans un jugement en date du 15 avril 2016, le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER a condamné une banque (la CAISSE D ÉPARGNE LANGUEDOC ROUSSILLON) pour avoir inclus dans un contrat de prêt immobilier la clause suivante :

« Durant la phase d’amortissement, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû, au taux d’intérêt indiqué ci-dessus sur la base d’une année bancaire de 360 jours, d’un semestre de 180 jours, d’un trimestre de 90 jours et d’un mois de 30 jours ».

En effet, cette clause type est mentionnée dans beaucoup de prêts.

Le tribunal prononce la sanction classique à savoir la nullité de la stipulation relative au taux conventionnel et la substitution par le taux d’intérêt légal.

La banque a donc été condamnée à rembourser plus de 24 000 euros à l’emprunteur, outre le remboursement des frais d’avocat de ce dernier.

Le tribunal sanctionne cette irrégularité formelle sans obliger l’emprunteur a réaliser des calculs et quelle que soit l’incidence pour l’emprunteur, peu importe que la référence a 360 jours au lieu de l’année civile lui soit défavorable ou non.

Dans ces conditions, la stipulation d’intérêt de ces prêts est irrégulière du seul fait qu’elle se réfère à une année lombarde et non à l’année civile.

De nombreux arrêts vont dans le même sens et concernent différentes banques.

A titre d’illustration, la Cour d’ appel de PARIS a dans un arrêt en date du 25 février 2016 (RG n° 14/16846) affirmé que « le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global (TEG), être calculé sur la base de l’année civile ».

Dans cette affaire le CRÉDIT AGRICOLE avait cru pouvoir calculer les intérêts conventionnels sur une année de 360 jours.

Or, la Caisse n’en avait pas le droit et c’est dans ces conditions que la Cour d’appel a jugé que, « pour ce seul motif l’intérêt au taux légal doit se substituer à l’intérêt conventionnel pour l’ensemble des prêts ».

De très nombreux contrats de prêts comportent des dispositions similaires.

Le Presse en parle d’ailleurs occasionnellement.

Un article a été publié le 16 mai 2016 par le PARISIEN sur le calcul des intérêts sur 360 jours.

http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/banques-une-entourloupe-a-360-jours-pour-le-calcul-des-interets-16-05-2016-5799865.php

Dès le 12 novembre 2015, un arrêt été rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence (RG 13/12166) condamnant la CAISSE D’ ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE a rembourser aux emprunteurs la différence entre les intérêts au taux contractuel et les intérêts au taux légal.
Selon cette décision, la simple présence sur une offre de prêt d’une clause mentionnant expressément que les intérêts sont calculés sur la base d’une année de 360 jours suffit pour que les intérêts conventionnels soient remplacés par des intérêts au taux légal.

Garantie impayes pension alimentaire

Depuis le 1 er avril 2016, la garantie des impayés de pension alimentaire (la gipa) a été  généralisée.

Dès le premier impayé de pension alimentaire, le parent isolé peut désormais s’adresser à la Caisse d’allocations familiales (CAF) et demander à percevoir l’Allocation de soutien familial (ASF).

Le montant de cette aide est de 104 euros par enfant et par mois.

Si le parent est isoléest perçoit une pension inferieure a ce montant, la CAF lui versera le complètement.

 

Les comptes bancaires inactifs

La loi Eckert du 13 juin 2014 n°2014-617 est venue modifier la réglementation des comptes bancaires inactifs, à compter du 1 janvier 2016.

Un compte est considéré comme inactif lorsque  :

  • le compte de dépôt n’a fait l’objet d’aucune opération pendant une période de 12 mois (ce délai est de 5 ans pour les comptes d’ épargne ou sur livret)
  • le titulaire du compte ne s’est pas manifesté auprès de sa banque dans ce délai
  • le titulaire du compte n’a effectué aucune autre opération sur les autres comptes ouverts à son nom dans l’établissement.

En cas de décès du titulaire du compte , le compte sera considéré comme inactif si pendant une période de 12 mois après  le décès, aucun des ayants droit n’a informé la banque de sa volonté de faire valoir ses droits sur les comptes du défunt.

Les établissements bancaires ont l’obligation de  consulter chaque année le répertoire national d’identification des personnes physiques (RNIPP).

Depuis le 1er janvier 2016, le solde des comptes dit inactifs sera transféré à la caisse des dépôts et des consignations après une inactivité de 10 ans.

Le compte sera alors clôturé.

Ce délai est porté à 20 ans pour les PEL dit orphelins (seul compte détenu dans l’établissement bancaire, et à 3 ans en cas de décès du titulaire.

Le titulaire du compte aura alors 20 ans à  compter du transfert à la  caisse des dépôts et des consignations (10 ans pour le PEL orphelin et 27 ans en cas de décès du titulaire) pour se manifester et récupérer ce solde.

A défaut les fonds seront transférés et conservés par l’Etat, il ne sera plus possible de les récupérer.

On parle alors de prescription acquisitive.

Comparateur en ligne des tarifs bancaires

Un comparateur public des tarifs bancaires vient d’être mis en ligne à l’adresse suivante:

http://www.tarifs-bancaires.gouv.fr/

Vous pouvez ainsi comparer les tarifs de certaines prestations bancaires entre les différents établissements en choisissant votre département.

La comparaison porte notamment sur les tarifs des :

-cartes de paiement,
-frais de retrait d’espèces à un distributeur d’une autre banque,
-commissions d’intervention,
-frais de tenue de compte

Taux d’intérêt légal 1er semestre 2016

L’arrêté du 23 décembre 2015 fixe les taux de l’intérêt légal applicables au premier semestre 2016.

Le taux d’intérêt légal est désormais modifié chaque semestre.

Il est différent en fonction de la qualité du débiteur mais également du créancier (particulier ou professionnel).

Débiteur Créancier Taux
Particulier Particulier   4,54 %
Professionnel Particulier   4,54 %
Particulier Professionnel   1,01 %
Professionnel Professionnel   1,01 %

Les changements au 1er janvier 2016

Le SMIC

Le SMIC augmente de 0,6%.
Le montant horaire brut est de 9,67 euros , soit 1 466,62 euros bruts mensuels pour une durée de travail de 35 heures hebdomadaires.

La prime d’activité

A compter du 1er janvier 2016, la prime d’activité vient remplacer la prime pour l’emploi et le RSA activité.
Cette prime sera versée mensuellement par les CAF ou les caisses de mutualité sociale agricole.
Les bénéficiaires devront déclarer tous les trimestres leurs revenus.
Les personnes qui bénéficiaient du RSA activité n’ont aucune démarche à effectuer, ils passeront automatiquement vers le nouveau dispositif de la prime d’activité.
En revanche les personnes qui ne bénéficiaient pas du RSA activité devront effectuer une demande sur le site de la CAF.
Vous pouvez dès à présent vous rendre sur le site internet de votre CAF, un simulateur est mis en place afin de déterminer si vous pouvez prétendre à bénéficier de cette prime.
Le montant de cette prime est calculé en fonction de la composition et des ressources du foyer.
Sous certaines conditions, les étudiants et apprentis peuvent avoir droit à cette prime à conditions de bénéficier de revenus suffisants.

Taux d’intérêt légal

Le taux d’intérêt légal est modifié chaque semestre.
Pour le 1er semestre 2016, les taux d’intérêts légaux sont les suivants.

Débiteur

Créancier

Taux

Particulier

Particulier

4,54 %

Professionnel

Particulier

4,54 %

Particulier

Professionnel

1,01 %

Professionnel

Professionnel

1,01 %

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) concerne les personnes qui souhaitent acquérir pour la première fois leur résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien (avec des travaux de rénovation).
L’obtention de ce prêt est toujours soumise à des conditions de ressources.
Ce dispositif pourra bénéficier à un plus grand nombre de bénéficiaire en raison de l’augmentation des plafonds de revenus pris en compte.
Le nouveau PTZ pourra financer jusqu’à 40% de l’achat dans le neuf.
Les nouveaux plafonds de revenus sont les suivants :

Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Célibataire 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
Couple 2 enfants 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €

Médiation et consommation

Une ordonnance du mois d’Août 2015 prévoit que tous les consommateurs doivent pouvoir recourir à la médiation afin de régler de manière amiable leur litige de consommation, avec un professionnel.
A compter du 1 er janvier 2016, les professionnels doivent se conformer à ces dispositions.

Mutuelle d’entreprise

L’employeur  doit proposer à tous ses salariés une mutuelle d’entreprise complémentaire.
La participation de l’employeur doit être égale à 50% de la cotisation et respecter un socle de garanties minimales.
Le salarié peut dans certains cas refuser de bénéficier de cette complémentaire.
C’est le cas notamment si l’acte mentionnant la décision de l’employeur le prévoit et que le salarié bénéficie déjà d’une complémentaire individuelle.
La dispense devra être demandé à l’employeur par écrit.
C’est le cas également si le salarié bénéficie par exemple de la mutuelle d’entreprise de son conjoint.

Liste des pièces justificatives – location

Le décret n°2015-1437 du 5 Novembre 2015, en application depuis le 8 novembre fixe de manière limitative les pièces justificatives que le bailleur peut demander  à son locataire ou à sa caution.

Ce décret a été pris en application de la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 qui prévoit:

« la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location » sera définie par décret.

Le bailleur peut demander au locataire les pièces suivantes:

  1. une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire
  2. une seule pièce justificative de domicile
  3. un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
  4. un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Le décret précise pour chacun des ces éléments  quels documents peut être réclamés.

Concernant la pièce justificative d’identité en cours de validité:

  • Carte nationale d’identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger.
  • Permis de conduire français ou étranger.
  • Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Concernant la pièce justificative de domicile:

  • Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
  • Une Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
  • Une Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Concernant le ou les documents attestant des activités professionnelles:

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
  • Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

Concernant le ou les documents attestant des ressources:

  •  Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Les Trois derniers bulletins de salaires.
  • Le Justificatif de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Le Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • L’Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
  • L’Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
  • Le Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Le Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 précise également la liste des pièces justificatives que le bailleur pourra exiger à la caution.

Le bailleur peut demander à la caution les pièces suivantes:

  1. Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
  • Carte nationale d’identité française ou étrangère
  • Passeport français ou étranger
  • Permis de conduire français ou étranger

2. Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs suivants :

  •  Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
  • Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

3-  Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

  • Dernière quittance de loyer.
  • Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
  • Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

4- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

5 – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

  • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Trois derniers bulletins de salaires.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015

Copropriété et dématérialisation

Le formalisme des règles de  la copropriété génère des coûts importants.

Ces coûts sont liés notamment aux frais d’envoi des convocations d’assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d’assemblées générales et de mises en demeure.

La loi ALUR est venue ajouter  un article 42-1 à la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel:

« les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique »,

Le décret n°2015-1325 du 21 Octobre 2015 est venu modifier les articles 64-1 à 64-4 du décret du 17 mars 1967 .

Depuis le 24 Octobre 2015, ces dispositions sont en vigueur.

L’objectif est d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Surendettement et mauvaise foi

La situation de surendettement d’une personne est caractérisée par  » l’ impossibilité pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ».

Pour prétendre au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement, le débiteur doit être de bonne foi.

L’absence de bonne foi constitue une fin de non recevoir qui peut être invoquée à tout moment devant le juge saisi pour faire déclarer irrecevable la demande d’ouverture d’une procédure.

L’existence de la bonne foi est toujours présumée .

Il appartient au créancier qui conteste sa réalité de démontrer que le débiteur est de mauvaise foi.

Si le créancier arrive à démontrer la mauvaise foi de son débiteur, sa demande à bénéficier de la procédure de surendettement des particuliers devra être déclarée irrecevable.

Dans un arrêt récent, du 15 Octobre 2015, la Cour de Cassation est venue préciser que l’appréciation de l’absence de bonne foi du débiteur ne pouvait conduire à une recevabilité partielle de sa demande.

(Civ. 2e, 15 oct. 2015, n° 14-22.395)