Étiquette : Bail d’habitation

un logement de moins de 9m2 n’est pas forcément indécent

Un logement de moins de 9m2 n’est pas forcément indécent si le volume habitable est supérieur à 20 mètres cubes, c’est ce que précise la Cour de Cassation dans un arrêt du 23 Janvier 2020.

Parmi les obligations du bailleur figure celle de délivrer au locataire un logement décent.

Le décret du 30 Janvier 2002 décrit les critères de décence d’un logement.

Concernant la surface ou le volume, le décret prévoir deux conditions alternatives et non cumulatives à savoir:

-avoir une pièce d’au moins 9m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres

-un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes

C’est la raison pour laquelle la Cour de Cassation a décidé que le seul fait que la surface de la pièce du logement soit inférieure à 9m2 ne saurait suffire à le qualifier d’indécent.

Pour qu’il soit reconnu comme indécent il faudrait également qu’il ne respecte pas la condition de volume de 20 mètres cubes.

Maître Aude DARDAILLON, Avocat à MONTPELLIER intervient en droit immobilier et notamment en matière de bail d’habitation.

Compétences du juge des contentieux de la protection

Le compétences du juge des contentieux de la protection sont nombreuses.

Depuis le 1er Janvier 2020, le Tribunal d’instance et le Tribunal de Grande Instance n’existent plus. Une fusion a été opérée auprès du Tribunal Judiciaire.

Un juge des contentieux et de la protection est présent dans chaque Tribunal Judiciaire et compétent dans les domaines suivants:

  • le crédit à la consommation,
  • le surendettement des particuliers,
  • les baux d’habitation (loyers impayés, congés….)
  • la protection des majeurs (tutelle, curatelle, sauvegarde de justice…)
  • l’expulsion des personnes sans droit ni titre

Le juge des contentieux de la protection est également compétent :

  • à charge d’appel  pour les demandes supérieures à 5000 euros ou en présence d’une demande indéterminée
  • en dernier ressort (sans possibilité d’appel) pour une demande inférieure ou égale à la somme de 5 000 € .

Non restitution des clés en fin de bail par le locataire

La non restitution des clés en fin de bail par le locataire est un manquement.

En effet, seule la restitution de l’ensemble des clés au bailleur ou à son agence permet de mettre fin à l’occupation des lieux par le locataire.

Cette solution a été rappelée par la 8ème Chambre de la Cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 2 Juillet 2019 ( n° 18/03317).

Sous location AirBnB: restitution des loyers au bailleur

Sous location AirBnB: restitution des loyers au bailleur, telle est la solution adoptée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 12 Septembre 2019 n°18-20.727:

« sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

Le bailleur avait délivré aux locataires un congé pour reprise et les a ensuite assignés en validité du congé. S’étant aperçu que les locataires avaient sous-loué l’appartement sur le site d’AirBnB sans son autorisation. Il avait donc demandé le remboursement des sous loyers conformément à son droit d’accession.

Modification du sort des biens lors de la procédure d’expulsion

Une modification du sort des biens lors de la procédure d’expulsion aura lieu suite au Décret n°2019-992 du 26 septembre 2019 pour les procédures d’expulsion dans lesquelles le procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux aura été établi à compter du 1er janvier 2020.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039145775&categorieLien=id#JORFSCTA000039145799

Pour rappel, l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que:

« Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient, en outre, à peine de nullité :
1° Inventaire de ces biens, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ;
2° Mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;
3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés pourront être, sur décision du juge, vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés selon le cas ;
4° Convocation de la personne expulsée d’avoir à comparaître devant le juge de l’exécution du lieu de la situation de l’immeuble à une date déterminée qui ne peut être antérieure à l’expiration du délai imparti au 3°, afin qu’il soit statué sur le sort des biens qui n’auraient pas été retirés avant le jour de l’audience. L’acte reproduit les dispositions des articles R. 121-6 à R. 121-10″.

Pour les procès verbaux délivrés à compter du 1 Janvier 2020, le délai sera de deux mois (non renouvelables) au lieu d’un mois actuellement.

Le décret prévoit également la mention du fait que si la personne ne retire pas ses biens, ceux-ci seront réputés abandonnés, mais ajoute une exception: « sauf les papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ».

Les articles R433-1 et 2 du CPCE seront modifiés en conséquence.

Il n’y aura plus d ‘audience de manière systématique devant le juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles de la personne expulsée lorsqu’elle n’aura pas fait le nécessaire pour venir les retirer après son expulsion.

La personne expulsée pourra quand même contester l’absence de valeur marchande des biens retenue par l’huissier dans l’inventaire, la saisine du juge de l’exécution devra être faite, à peine d’irrecevabilité, dans le délai d’un mois à compter de la signification du procès verbal d’expulsion.

La saisine permet alors de suspendre le délai de deux mois au terme duquel les biens déclarés sans valeur marchande sont réputés abandonnés.

Charges récupérables non mentionnées dans le bail

Par un arrêt en date du 4 Juillet 2019, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient préciser que les charges récupérables sont des sommes dues, de droit, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail.

Il suffit que le bailleur justifie des charges récupérables.

Cass. civ.3, 4 Juillet 2019, n°18-10.978

Liste des pièces justificatives – location

Le décret n°2015-1437 du 5 Novembre 2015, en application depuis le 8 novembre fixe de manière limitative les pièces justificatives que le bailleur peut demander  à son locataire ou à sa caution.

Ce décret a été pris en application de la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 qui prévoit:

« la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location » sera définie par décret.

Le bailleur peut demander au locataire les pièces suivantes:

  1. une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire
  2. une seule pièce justificative de domicile
  3. un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
  4. un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Le décret précise pour chacun des ces éléments  quels documents peut être réclamés.

Concernant la pièce justificative d’identité en cours de validité:

  • Carte nationale d’identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger.
  • Permis de conduire français ou étranger.
  • Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

Concernant la pièce justificative de domicile:

  • Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
  • Une Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
  • Une Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Concernant le ou les documents attestant des activités professionnelles:

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
  • Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

Concernant le ou les documents attestant des ressources:

  •  Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Les Trois derniers bulletins de salaires.
  • Le Justificatif de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Le Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • L’Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
  • L’Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
  • Le Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Le Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 précise également la liste des pièces justificatives que le bailleur pourra exiger à la caution.

Le bailleur peut demander à la caution les pièces suivantes:

  1. Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
  • Carte nationale d’identité française ou étrangère
  • Passeport français ou étranger
  • Permis de conduire français ou étranger

2. Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs suivants :

  •  Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
  • Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

3-  Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

  • Dernière quittance de loyer.
  • Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
  • Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

4- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

5 – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

  • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Trois derniers bulletins de salaires.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015

Fin de la cotitularité du bail et divorce

Dès la transcription du jugement de divorce ayant attribué le bail à l’un des époux, la cotitulatité du bail prend fin.

Une fois la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, l’époux qui n’a pas été désigné dans le jugement pour conserver le bail n’est plus tenu des impayés de loyers même si auparavant il s’ était engagé solidairement lors de la signature du bail.

(Cour de Cassation Civ. 3ème, 22 Octobre 2015, n°14-23726)

Expulsion illégale du bailleur

Même si la procédure est longue, le bailleur ne peut procéder lui-même à l’expulsion d’un locataire.
Il s’agit d’une expulsion illégale.
Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à une telle expulsion illégale est passible de 3 anis de prison et de 30 000 € d’amende.