Une action en diminution du prix de vente peut être engagée par l’acquéreur sous certaines conditions en cas d’erreur sur la surface liée à l’achat d’un bien en copropriété.
L’action en diminution du prix doit être intentée par
l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. (article 46 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».
Il faut être vigilant et attentif à ce délai bref d’un an.
Le délai d’un an prévu pour engager l’action en diminution du prix de vente est interrompu par une
assignation en référé expertise avec mission d’établir la surface des lots vendus conformément à la jurisprudence.
Avant toute action au fond, il est donc utile d’assigner le vendeur en référé devant le Président du Tribunal Judiciaire afin que soit ordonnée une expertise. Depuis le 1 Janvier 2020, la représentation par Avocat est obligatoire pour ce type de procédure.
Une fois l’expertise ordonnée et le rapport déposé avec la détermination de la surface exacte du lot conformément à la Loi Carrez, il faudra engager une action en diminution du prix de vente si les conditions sont réunies.
L’action doit obligatoirement être engagée sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 Juillet 1965 et non sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, à peine d’irrecevabilité.
La surface erronée prise en compte est celle indiquée dans l’acte authentique de vente.
Il est intéressant de préciser que l’action peut être engagée peu importe la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur.
En effet, la connaissance par l’acquéreur, avant la vente, de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à agir en diminution du prix.
De même, la bonne foi du vendeur qui a pu être induit en erreur par l’entreprise ayant réalisé le mesurage n’a aucune incidence sur l’action. L’absence de mauvaise foi des vendeurs ne peut faire échec à l’action en diminution du prix.
L’acquéreur peut donc demander une diminution proportionnelle du prix correspondant à la moindre mesure. Il ne peut toutefois obtenir des dommages et intérêts pour un quelconque trouble de jouissance.
Contactez Maître Aude DARDAILLON pour de plus amples renseignements sur l’engagement de cette action.