Vous avez reçu une assignation devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER aux fins de validité du congé pour vendre, qui vous a été délivré par votre bailleur? Maître Aude DARDAILLON, Avocat à MONTPELLIER intervenant en droit immobilier saura vous assister.
Plusieurs vérifications doivent être effectuées. Certaines sont listées ci dessous.
VERIFICATION DU BAILLEUR A L’ INITIAVE DU CONGE POUR VENDRE
Il arrive parfois que le bien objet du bail d’habitation ne soit pas la propriété d’une seule personne. Suite à une succession notamment une personne peut détenir la nue propriété du bien immobilier et une autre l’usufruit du bien immobilier.
Dans ce cas l’accord des deux est nécessaire pour délivrer le congé.
En cas de bailleur marié, un époux peut donner congé seul au nom des deux si le bien est en indivision.
En cas de bien propre à un époux, le congé pour reprise est délivré par le seul époux concerné.
VERIFICATION DU DESTINATAIRE DU CONGE POUR VENDRE
En cas de locataire célibataire, la question est simple.
Toutefois en cas de colocataires le congé doit être délivré à chaque locataire.
Il en est de même en cas présence de locataires mariés.
A défaut d’avoir délivré le congé à un des époux locataire le congé lui sera inopposable.
Il faut toutefois que le bailleur soit informé du mariage et que le locataire lui en ait fait part expressément (il faut pouvoir le prouver par un écrit).
Des dispositions sont également prévus pour protéger les locataires les plus âgés (notamment un relogement).
VERIFICATION DU RESPECT DU PREAVIS DU CONGE
Le congé doit être délivré au minimum 6 mois avant le terme du bail pour les locaux vides.
Pour les baux d’habitation meublés: préavis de 3 mois.
Le préavis peut bien sût être délivré avant cette date mais dans ce cas il ne prendra effet qu’au terme du bail. Il n’est pas possible de déroger à cette règle.
Il convient d’apporter une précision complémentaire relative aux bailleurs investisseurs.
Parfois certains bailleurs ont acheté un bien immobilier qui leur a été vendu loué. Le contrat de bail est en effet transféré à l’acquéreur qui doit également respecter certaines conditions.
Le locataire fait l’objet d’une protection dans ce cas.
Le bail d’habitation est conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Si le bailleur a acheté le bien après la première période de 3 ans donc pendant la reconduction, il pourra donner congé au locataire au terme du renouvellement.
En revanche si le bailleur a acheté un bien loué depuis moins de trois ans, il devra attendre le terme du premier renouvellement.
LA FORME DU CONGE POUR VENDRE
Généralement le congé est signifié au locataire par l’intermédiaire d’un huissier mais il peut également être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception.
LE CONTENU DU CONGE POUR VENDRE
Le congé doit bien sûr indiquer le motif à savoir la volonté de vendre le bien.
Mais il existe un droit de préemption du locataire, aussi le congé vaut offre de vente à son profit pendant une durée de deux mois.
Le congé pour vendre doit donc reprendre la description du bien ainsi que le prix et certaines mentions obligatoires doivent être recopiées (article 15 II loi du 6 juillet 1989: 5 premiers alinéas).
LE DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE EN CAS DE CONGE POUR VENDRE
Le droit de préemption du locataire ne vaut que pour les baux d’habitation non meublés.
Si le locataire décide d’accepter l’offre pour bénéficier du droit de préemption il doit accepter les conditions prévues par le bailleur dans le congé.
A défaut, l’offre du locataire est assimilé à un refus.
Tout refus exprès du locataire le contraint à quitter les lieux au terme du bail.
Si il ne le fait pas spontanément le bailleur pourra l’assigner devant le Tribunal Judiciaire aux fins de valider le congé pour reprise et ainsi prononcer l’expulsion.
A ce moment là en fonction de la situation particulière et notamment des difficultés à se reloger un délai pourra être demandée.
Il est néanmoins important de commencer les recherches de relogement au plus tôt.
LE CONGE POUR VENDRE FRAUDULEUX
Le locataire évincé peut envisager de contester a postériori le congé pour reprise qui lui a été délivré si il s’aperçoit après avoir quitté les lieux d’une fraude du bailleur.
Le juge compétent est le juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Des dommages et intérêts pourront lui être octroyés.