Avocat en droit bancaire à MONTPELLIER, Maître Aude DARDAILLON, intervient notamment dans le contentieux lié aux erreurs dans le Taux effectif global (TEG).
La mention du TEG est obligatoire dans tous les contrats de crédit immobilier.
Un taux effectif global (TEG) erroné équivaut juridiquement à une absence de mention du TEG.
La sanction est importante car il s’agit de la nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels et de la substitution par le taux d’intérêt légal, qui est plus bas.
A titre d’ information en 2014, le taux d’intérêt légal était de 0,04%.
Ce taux est aujourd’hui modifié chaque semestre.
Pour le premier semestre 2016, il est de 1,01%.
Il faut toutefois agir rapidement car le délai de prescription de l’action en nullité est de cinq ans.
Le point de départ de ce délai diffère en fonction de la qualité de l’emprunteur (professionnel ou particulier).
Le point de départ de ce délai de 5 ans est :
- le jour de la conclusion du contrat de prêt pour les professionnels
- le jour où l’emprunteur s’est rendu compte de l’erreur, ou pouvait s’en rendre compte, pour les particuliers
Les particuliers peuvent ainsi parfois agir plus de 5 ans après la conclusions du prêt, à condition néanmoins de pouvoir démontrer qu’ils n’étaient pas en mesure de se rendre compte de l’erreur à la date du prêt.
La plupart des crédits immobiliers comportent une erreur dans le calcul du TEG.
D’après l’ AFUB, 75% des contrats de prêts immobiliers comporteraient une erreur.
De nombreux éléments doivent être mentionnés dans le TEG, il existe donc plusieurs types d’erreurs:
-calcul des intérêts sur la base d’une année lombarde (360 jours) alors que les intérêts doivent être calculés sur la base d’une année civile
-absence de prise en compte de certains frais obligatoires (assurances notamment)
Les banques oublient parfois d’intégrer le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l’établissement de crédit, ou les intérêts intercalaires, les frais de notaires…
En cas d’erreur de calcul, la jurisprudence impose aujourd’hui que l’erreur du taux soit au moins d’une décimale pour qu’une irrégularité puisse être constatée. Il faut que l’erreur soit en défaveur de l’emprunteur.
La différence entre le taux d’intérêt réel et le taux d’intérêt mentionné par la banque dans le contrat de prêt doit être d’une décimale minimum pour pouvoir intenter une action en nullité.
Ainsi, la seule absence de prise en compte de la souscription de parts sociales imposée par certaines banques mutualistes ne suffit souvent pas.
La Cour de Cassation est venue préciser que le prêt dont le TEG est erroné était soumis au TEG en vigueur au jour de la conclusion du contrat.
Avocat en droit bancaire à MONTPELLIER, Maître Aude DARDAILLON est à votre disposition pour tout renseignements complémentaires sur le TEG de vos contrats de prêt.