Droit immobilier

Maître Aude DARDAILLON intervient en droit immobilier dans les contentieux de loyers impayés, résiliation du bail et expulsion du locataire notamment pour les  demandes de délais de paiement.

En cas d’ impayés de loyer par le locataire, le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail selon une procédure spécifique.

Avant d’ engager une procédure judiciaire souvent longue, le propriétaire doit s’adresser à la caution du locataire, lorsqu’ il en existe une ou à son assureur si il dispose d’ une assurance garantissant les impayés de loyer.

Résiliation du bail par le biais de la clause résolutoire

La plupart des baux contiennent une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.

A compter du second impayé de loyer, et avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier.

Si il y a une caution, le commandement de payer sera également délivré à la caution.

Le locataire dispose ensuite d’un délai de deux mois :

  • pour rembourser l’intégralité des arriérés de loyer ,
  • ou pour demander des délais de paiement au juge du tribunal d’instance

A défaut de réaction de la part du locataire dans ce délai de 2 mois , le bailleur peut faire signifier par huissier une assignation en référé devant le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’ immeuble pour demander au juge de constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion du locataire.

Résiliation judiciaire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur peut également assigner le locataire par acte d’huissier, devant le Tribunal d’instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Aucun commandement de payer n’est requis.

Toutefois, le juge du Tribunal d’instance appréciera si le manquement du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et son expulsion.

En fonction de la situation financière du locataire, le juge pourra octroyer des délais de paiement s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette.

Si tel n’est pas le cas, et si les manquements du locataire sont suffisants, le juge pourra prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Le locataire dispose d’un délai d’un mois maximum pour faire appel.

Suite à cette décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire,  et en l’absence d’appel du locataire, le bailleur fera délivrer par huissier un commandement de quitter les lieux.

Le locataire aura alors deux mois à compter de la signification de cet acte pour quitter le logement. L’expulsion ne pourra se faire dans ce délai.

Pendant ce délai, Maître Aude DARDAILLON conseillera au locataire de rechercher activement une solution de relogement et de continuer dans la mesure de ses possibilités de payer l’indemnité d’occupation fixée par le juge (qui remplace le loyer, d’un montant équivalent).

Il sera alors possible selon la situation de demander des délais.

En effet, il faut être vigilant car à  partir du moment où le locataire reçoit le commandement de quitter les lieux, il peut saisir le juge de l’exécution pour demander des délais de paiement.